Amerika’da mortgage kullanarak yatırım yapmaya karar verdikten sonraki süreç aşağıdaki gibi işlemektedir.
1) Pre-approval/pre-qualification letter (ön onay/ön yeterlilik yazısı)
İlk atmanız gereken adım, "Mortgage Pre-approval" veya "Pre-qualification Letter" (ön onay/ön yeterlilik yazısı) almaktır. Bu yazıyı almak için mortgage danışmanınızla görüşüp gerekli bilgi ve belgeleri sağladıktan sonra, bütün şartlar uygunluğuna bağlı olarak talep edebilirsiniz.
Beğendiğiniz gayrimenkule ilişkin olarak, mortgage danışmanınızdan aldığınız ön onay yazısı ile birlikte yazılı bir teklif sunarsınız. Satıcı, verdiğiniz teklifi kabul edip imzaladığı zaman, teklif resmi bir satış kontratına dönüşmüş olur. Ardından, kontratta belirtilen süre içerisinde (genellikle 3 iş günü), belirlenen depozit miktarını (bu miktar genellikle $5,000 ile satış fiyatının %40'ı arasında değişiklik gösterebilir) tapu şirketinin güvendiği hesaba göndererek bir sonraki aşamaya geçebilirsiniz.
İmzalanan kontratın mortgage danışmanına gönderilmesinin ardından, mortgage danışmanı başvuru formlarını tamamlar ve müşteriye imzalaması için gönderir. İmzalanan evraklar, başvuru için gerekli olan diğer belgelerle birlikte mortgage danışmanı tarafından lender’a yani kredi sağlayan kuruluşa iletilir. Lender’ın, dosyayı inceledikten sonra genellikle 3 ila 7 iş günü içinde "conditional approval" (şartlı onay) vermesi beklenir. Bu süre, kullandığımız lender’a bağlı olarak değişebilir. Bu aşamanın sonunda lender, "Conditional Approval" (Şartlı Onay) belgesini verir. Evrakların lender’a iletilmesiyle birlikte, appraisal (ekspertiz) raporu da gerekli şirketten talep edilir.Appraisal, "Appraisal Management Company" olarak adlandırılan bağımsız şirketler tarafından gerçekleştirilir. Biz, mortgage danışmanları olarak adınıza bu raporu talep ederiz ve bu şirketler, evinizin bulunduğu bölgede faaliyet gösteren yerel bir değerleme uzmanına bu raporu yaptırır. Bu süre genellikle 1 ile 3 hafta arasında değişebilir ve piyasanın hızına bağlı olarak farklılık gösterebilir.
Appraisal'ı gerçekleştirecek kişinin, satıcı, alıcı ve banka tarafları yerine bağımsız bir şirket tarafından seçilmesi, değerlendirmenin tarafsız ve objektif bir şekilde yapılmasını sağlar, böylece en doğru sonuca ulaşılır.
Appraisal, satın alma sürecindeki en önemli unsurlardan biridir. Raporda, söz konusu mülkün 0,5 mil çevresindeki aynı özelliklere sahip ve son 6 ay içinde gerçekleştirilen satışlarla karşılaştırılarak değeri belirlenir. Appraisal'lar, eyaletler tarafından lisanslı kişiler tarafından yapılır.
Appraisal'a bağlı olarak üç potansiyel sonuç ortaya çıkabilir:1. Appraisal değeri satış fiyatıyla aynı ise, işlemler planlandığı gibi devam eder ve alıcı mülkü piyasa değerinden almış olur.
2. Appraisal değeri satış fiyatının üzerinde ise, işlemler planlandığı gibi devam eder ve alıcı mülkü piyasa değerinin altında almış olur.
3. Appraisal değeri satış fiyatının altında gelirse ve sözleşmede "financial contingency" veya "appraisal contingency" maddeleri yoksa, alıcı işlemlere devam eder ve appraisal ile satış fiyatı arasındaki farkı kendi öder.
Eğer sözleşmede bu maddeler bulunuyorsa, alıcı için üç seçenek bulunur:
• Alıcı ve satıcı, satis fiyatında degisiklik olmadan işlemleri tamamlar (alıcı piyasa değerinin üzerinde ödeme yapmış olur).
• Alıcı ve satıcı, daha düşük bir satış fiyatında anlaşırlar (alıcı appraisal değerinin düşük gelmesinden olumlu yönde yararlanmış olur).
• Alıcı ve satıcı anlaşamazsa ve sözleşme maddeleri gereği fesih yapılırsa, alıcının depoziti, sözleşme maddelerine göre iade edilir.
• Alıcı ve satıcı, satis fiyatında degisiklik olmadan işlemleri tamamlar (alıcı piyasa değerinin üzerinde ödeme yapmış olur).
• Alıcı ve satıcı, daha düşük bir satış fiyatında anlaşırlar (alıcı appraisal değerinin düşük gelmesinden olumlu yönde yararlanmış olur).
• Alıcı ve satıcı anlaşamazsa ve sözleşme maddeleri gereği fesih yapılırsa, alıcının depoziti, sözleşme maddelerine göre iade edilir.
Bu rapor genellikle emlak danışmanınız tarafından koordine edilerek hazırlanır. Rapor, yapının ve birleşenlerinin ekonomik durumunu ve yasal uygunluğunu gösterir. Ayrıca, sigorta şirketi genellikle "4 Point Inspection" ve "Wind Mitigation" raporlarını talep eder. Bu raporlar, sigorta priminizi düşürmek için önemlidir, bu nedenle istenmeseler bile bu belgelerin bulunması önerilir.
Tapu evraklarını mortgage danışmanı, kontratta belirtilen tapu şirketinden talep eder. Genellikle bu evraklar 2-3 gün içinde temin edilir. Bu belgeler, alacağınız mülk ile ilgili resmi bilgilere erişim sağlar. Tapudan alınan evraklardan biri de "Title Insurance"dir. Bu sigorta, tapudaki hatalı kayıtlar, tapu sahipliği anlaşmazlıkları ve geçmiş mülkiyetle ilgili potansiyel sorunlar gibi durumlara karşı koruma sağlar.
Emlak Sigortası, mülkü çeşitli risklere karşı koruyan bir sigorta türüdür. Genellikle aşağıdaki unsurlardan oluşur: 1. Yapı Sigortası (Structural Coverage): Mülkteki yapısal unsurları (binalar, depolar, garajlar vb.) yangın, fırtına, deprem gibi doğal afetlere, hırsızlık, vandalizm gibi olaylara karşı korur.
2. Kişisel Eşya (Personal Property): Mülkte bulunan eşyaları belirli koşullar altında korur. Bu, hırsızlık, yangın gibi durumları içerebilir.
3. Sorumluluk Sigortası (Liability Coverage): Mülk sahibini, mülkte gerçekleşen kazalardan kaynaklanan yasal sorumluluklardan korur.
Emlak sigortası poliçeleri, mülkün konumu, yapısı, sigorta kapsamı, primler ve diğer seçeneklere bağlı olarak farklılık gösterebilir.
Ayrıca, mülk "flood zone" (sel bölgesi) içindeyse, sel sigortası da alınması gerekebilir. Site yönetiminden alınan belgeler genellikle condo ve townhome gibi toplu konutlarda talep edilir. Finansal raporlarla birlikte doldurulan bu belgeler, sitenin genel sağlığını gösterir. Ev alımında dikkat edilmesi gereken önemli bir noktadır.
Lender, kendisine gönderilen evrakları inceledikten sonra dosyaya "conditional approval" (şartlı onay) durumu verir. Bu aslında maddeler halinde istenen evrakların, dosyanın son onayını alabilmesi için gönderilmesi gerektiğini belirtir. Genellikle şartlı onay aşamasında tapu, sigorta ve HOA ile ilgili belgeler talep edilir. Bu evrakların bankaya iletilmesi sırasında aynı zamanda appraisal raporu da ulaşmış olur ve tüm belgeler lender'a final onay için gönderilir.Bu süreç genellikle 3 ila 5 iş günü içinde lender tarafından incelendikten sonra final onay verilir.
Kapanış günü kontratta belirtilir ve imzalandıktan sonra 5 hafta sonrasına "Closing Date" (tapu devir işlemlerinin yapılacağı gün) belirlenir. Peşinatınız ve kapanış masraflarınızın geri kalanını, en geç kapanış günü, tapu şirketinin hesabına havale yapmanız gerekmektedir.
Tapu devri işlemlerinde kullanılan lendera bağlı olarak, imzayı atma yöntemleriniz şunlar olabilir: • Şahsen İmzalamak: Amerika'da şahsen imzalamak,
• Power of Attorney (Vekalet İle): Türkiye'de herhangi bir Türk noterinde veya Amerikan Konsolosluğunda Amerika'da olan birine, sadece satın alımda kullanılacak vekalet vererek (lender'ların farklı istekleri olduğundan dolayı lender seçiminden sonra yapılması gerekir),
• Türkiye'de Şahsen Amerikan Konsolosluğunda İmzalamak: Gerekli evraklar e-mail ile alıcıya 2 set halinde gönderilir. İlk sette noterlenmesi gereken evraklar (genellikle 5 ile 10 belge) Amerikan Konsolosluğundan daha önceden alınan randevu günü, bu evraklar alıcı/alıcılar ile birlikte Amerikan Konsolosluğunda imzalanır. İkinci sette ise sadece alıcının noter olmadan imzalaması gereken evraklar bulunur. Evraklar imzalandıktan sonra önce taranıp bize gönderilir. Bütün evraklar kontrol edildikten sonra eğer herhangi bir düzeltme gerekmiyorsa, alıcı tarafından direkt tapu şirketine Fedex/UPS gibi kargo şirketi ile en hızlı şekilde gönderilir. Bu seçenek kullanıldığında teknik olarak kapanış günü, imzaların atıldığı gündür. Ancak tüm işlemler, tapu şirketinin ıslak imzalı evrakları aldığı zaman tamamlanmış olur.